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Conversamos con Verónica Mena, broker de One Sotheby ‘s International Realty en Miami, sobre oportunidades de inversión en propiedades comerciales con renta para inversionistas chilenos. Hablamos de rentabilidad, zonas, financiamiento, administración y errores que conviene evitar antes de comprar en Estados Unidos.
1.¿Por qué Miami es atractivo hoy para inversionistas chilenos?
Miami es atractivo por su estabilidad jurídica, porque es un mercado dolarizado estable y líquido, con alta demanda internacional y protección de capital. No hay impuesto estatal de renta, y el flujo de Latinoamérica sostiene precios y arriendos.
2.¿Qué tipo de propiedades comerciales están comprando los inversionistas extranjeros?
La primera opción hoy son propiedades Triple net (NNN) son activos donde el inquilino paga impuestos, seguros, y mantenimiento, lo que deja al dueño con ingresos más pasivos y predecibles.
También se compran retail con marcas fuertes, oficinas boutique en Brickell y multifamily.
3.¿Qué rentabilidad puede esperar un chileno al invertir en propiedades comerciales en Miami?
- NNN 5% – 7% neto
- Multifamily 4% – 6%
- Retail bien ubicado 6% – 8%
La clave es mas estabilidad en dólares que alto retorno especulativo
4. ¿Desde qué monto se puede entrar a este mercado?
Desde aproximadamente USD 700,000 a 1M para activos comerciales básicos.
En proyectos prime en Brickell, Miami, Fort Lauderdale, Palm Beach. El ticket tipico es de USD 1M to 5M+
5. ¿Qué zonas de Miami ves con mayor potencial de inversión?
- Brickell (oficinas y (mixed use) área financiera alta demanda.
- Downtown Miami (crecimiento Urbano)
- Wynwood (retail y lifestyle)
- Edgewater (residencial de alta demanda)
- Doral (industrial y logística)
Aquí me gustaría mencionar que estas áreas pertenecen únicamente al área de Miami como normalmente se conoce a todo el estado de Florida. Pero como lo mencioné en la pregunta anterior hay sub mercados muy atractivos para inversionistas extranjeros. Orlando, Tampa, por mencionar algunos.
6. ¿Qué debe revisar un inversionista antes de comprar una propiedad con renta?
Calidad del inquilino, duración del contrato (lease) estructura del contrato (NNN ideal) , mercado local, ubicación de la propiedad. Todos estos puntos son revisados y trabajados por un broker de real estate (como se conoce en USA)
7. ¿Cuáles son los errores más comunes que cometen los latinoamericanos al invertir en Miami?
Yo diría que no asesorarse por un broker de Real Estate que los represente profesionalmente en este tipo de inversiones, puede llevar a decisiones sin la debida protección del comprador.
8. ¿Un chileno puede acceder a financiamiento bancario en Estados Unidos?
El sistema financiero en el estado de Florida permite a inversionistas extranjeros financiar con bancos americanos sin tener un estatus legal en el país.
Las condiciones normalmente son entre un 30% aún 40% de pie, con la documentación de los ingresos en Chile.
9. ¿Cómo se administra una propiedad comercial en Miami si el dueño vive en Chile?
A través de un property manager local que se encarga de los cobros, mantenimiento, relación con los inquilinos y reporte financieros. El inversionista recibe reportes mensuales y el flujo neto.
Cabe mencionar que en el caso de las propiedades triple net NNN el mantenimiento es mínimo ya que el inquilino tiene la RESPONSABILIDAD de mantener la propiedad (arreglos y mejoras) como también los pagos de los impuestos de la propiedad y los seguros.
10. ¿Qué consejo le darías a un inversionista chileno que quiere comprar su primera propiedad comercial en Miami?
Empezar con activos simples, idealmente NNN con inquilinos sólidos, priorizar flujo sobre especulación, construir una estrategia de portafolio a largo plazo en vez de una compra aislada.
En este tipo de inversiones es clave trabajar con un broker local especializado en real estate comercial, porque aporta acceso a oportunidades off market, conocimiento real de precios de mercado, y sobre todo capacidad de análisis de contratos. Que en muchos casos determinan el verdadero riesgo del activo. Además actuamos como representantes del comprador en un mercado competitivo y complejo, ayudando a evitar sobre pagos, estructurar la negociación y filtrar propiedades que no cumplen con criterios de inversión sólidos.
